Royan, Oléron, Pays basque : ces maires qui ont déclaré la guerre aux résidences secondaires

Face à la flambée du foncier et à la disparition des habitants à l’année, des maires de Nouvelle-Aquitaine ont sorti l’arme lourde : interdire la construction de nouvelles résidences secondaires.

De Royan à Biarritz, en passant par Oléron, les élus déclarent la guerre à la maison de vacances. Et c’est tout un modèle de littoral qui vacille et est à repenser.

Le littoral craque : quand les habitants ne peuvent plus vivre “chez eux”

À Royan, un enseignant en CDI gagne en moyenne 2 200 € net par mois. Pour un T2 en centre-ville, il faut compter 900 € de loyer – soit 41 % de son salaire. 

“Je vois des collègues dormir dans leur voiture en début d’année scolaire, le temps de trouver un logement”, nous confie Sophie, professeure des écoles. “On nous dit que le tourisme fait vivre la région, mais qui va éduquer les enfants des saisonniers ?”

Le constat est le même sur tout le littoral

Les enseignants, les serveurs, les soignants n’ont plus les moyens de se loger à proximité de leur travail. Le maire de Royan, Patrick Marengo, reconnaît que la flambée des prix a rendu la ville « socialement fragile ».

Sur la côte atlantique, les logements à l’année ont cédé la place aux maisons de vacances. Les chiffres donnent le vertige :

• À Royan, 37 % des logements sont des résidences secondaires, soit +7 points en dix ans (Source INSEE 2024)
• Sur l’île d’Oléron, plus d’un logement sur deux (54 %) est fermé onze mois sur douze.
• Pour le Territoire “Côte basque–Adour”, à savoir les communes de Anglet, Bayonne, Biarritz, Bidart, Boucau, Guéthary, Arbonne, Bassussarry la part dépasse 32 %, sans compter les meublés touristiques. De nombreuses associations s’en sont émues. La récente affaire Pierre-Edouard Sterin est un exemple de cette crispation locale.

Résultat : loyers inabordables, classes fermées, saisonniers logés dans des campings.“On est en train de vider les villes de ceux qui les font vivre”, soupire un enseignant biarrot.

Le Bassin d’Arcachon vit la même dérive.

Au village du Cap-Ferret, près de 80 % du parc est secondaire, et 64% sur l'ensemble dela commune de Lège Cap-Ferret. C'est devenu insupportable pour les locaux.

“Je suis née ici, mais je ne peux pas m’y loger. J’habite au Porge et je viens tous les jours au Ferret. L’été, c’est l’enfer”, raconte une jeune commerçante. “Avec mon compagnon, on pense partir ailleurs, alors que j'adore mon job.”

Même constat chez un ostréiculteur de La Teste de Buch : “On a dû s’installer à Sanguinet. Sur le Bassin, on n’a plus les moyens.”

Royan : le premier coup de semonce

En avril 2025, Royan modifie son Plan local d’urbanisme (PLU). Objectif : réserver 17 hectares de terrains constructibles à l’habitat principal. La ville ne délivre plus de permis pour des résidences secondaires dans ces zones.

“Nous devions agir, sinon la ville devenait un décor de carte postale”, a plusieurs fois déclaré Patrick Marengo. “Cette mesure n’a rien de symbolique : elle protège le peu de foncier encore disponible pour les habitants à l’année.”

Une première en Charente-Maritime, observée de près par d’autres maires de régions littorales confrontées à la même explosion des résidences secondaires.

La loi Le Meur–Echaniz : une révolution silencieuse

Adoptée en novembre 2024, la loi Le Meur–Echaniz permet aux communes d’instaurer une “servitude de résidence principale” dans leur PLU. C’est un véritable outil juridiquement solide que les communes vont pouvoir utiliser. 

Concrètement, un promoteur doit désormais prouver que les futurs occupants vivront sur place. En cas de manquement : permis refusé ou annulé. Une petite phrase dans le Code de l’urbanisme… qui change tout.

Oléron : la fronde des îles

Sur l’Île d’Oléron, le ras-le-bol est total. À Saint-Trojan-les-Bains, on ne mâche pas ses mots : “Ici, même un studio pour un saisonnier devient un mirage. On ne peut pas tout sacrifier à la résidence secondaire.”

Les communes de Saint-Denis-d’Oléron, Saint-Trojan, Dolus et Le Château-d’Oléron ont enclenché la même procédure : réserver des secteurs à l’habitat permanent et interdire les résidences secondaires neuves. Les chiffres leur donnent raison : sur certaines zones, la part dépasse 60 %.

En parallèle, l’île d’Oléron encadre les meublés : dès le 1ᵉʳ janvier 2026, enregistrement, autorisation préalable et quotas communaux s’appliqueront. La Communauté de communes a également créé une prime de retour à la location à l’année (jusqu’à 10 000 € pour un bail de 4 ans en résidence principale). 

“C’est radical, mais il fallait un électrochoc. Sinon, Oléron sera vide en hiver et saturée l’été”, tranche une élue locale.

Pays basque : la riposte organisée

Au Pays basque, la bataille a pris une ampleur régionale. En juin 2025, la CAPB (Communauté d’agglomération Pays Basque) vote un PLUi interdisant les résidences secondaires neuves dans cinq communes : Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart, Boucau.

Première intercommunalité à appliquer la loi à grande échelle, la CAPB avait déjà voté en mars 2023 un règlement imposant une compensation pour tout meublé touristique. Les communes littorales appliquent des surtaxes pouvant aller jusqu’à 60 % sur les résidences secondaires. 

Si les effets sont encore à mesurer, certains élus notent un début de retour des habitants à l’année, et une baisse modérée des locations touristiques non-déclarées.

🟠 De San Sebastián à Zurich, la riposte s’organise

• San Sebastián (Espagne) : la mairie a suspendu les licences de locations de courte durée dans plusieurs quartiers centraux (Centro, Gros, Parte Vieja) pour freiner la disparition du logement permanent.
• Barcelone : cap encore plus radical — suppression totale des licences Airbnb d’ici 2028, décision validée par la justice espagnole.
• Baléares : chaque île dispose d’un quota global de “places touristiques” ; dès que le plafond est atteint, moratoire automatique.
• Portugal – Lisbonne / Porto : gel des licences touristiques dans les centres historiques, au nom du “droit à la ville”.
• Suisse : Loi “Lex Weber” (2012) : plafond national de 20 % de résidences secondaires par commune ; au-delà, interdiction de construire du neuf pour le loisir.
• Pays de Galles : surtaxe jusqu’à +300 % sur la taxe d’habitation des résidences secondaires, laissée à l’initiative des comtés.
• Vancouver (Canada) : taxe de 3 % sur les logements vacants ; résultat : +1 000 logements remis sur le marché en un an.

En résumé :

• Quota + extinction programmée (Barcelone) → effet rapide sur l’offre locative à l’année.
• Plafond légal (Suisse) → impact structurel fort, mais déplace la pression vers les communes voisines.
• Fiscalité “anti-vacance” (Vancouver) → utile pour libérer des biens, mais sans effet majeur sur les loyers.
• Servitude “résidence principale” (Italie du Nord, France) → protège le foncier pour les habitants à l’année, mais pousse les prix à la hausse sur le parc existant.

Une mesure salutaire ou un boomerang ?

Ces politiques divisent. Les professionnels de l’immobilier dénoncent une “stigmatisation des investisseurs” et une “atteinte au droit de propriété”. Les communes créent un marché à deux vitesses : le logement neuf à prix raisonnable pour une résidence principale, et les logements existants dont les prix s’envolent”. Mais les maires assument pour maintenir leur culture locale et l’âme de la ville.

Sur le terrain, des premiers effets se voient. On parle d’un maintien ou de retour timide de familles à l’année et d’une légère diminution des annonces touristiques non déclarées. Les chiffres précis ne sont pas encore publiés, il est trop tôt pour véritablement en voir des effets de masse.

Et la contagion gagne : La Rochelle, Lacanau, Soulac-sur-Mer envisagent de suivre. Autour du Bassin d’Arcachon, Lège-Cap-Ferret, Arcachon, La Teste-de-Buch ont largement dépassé le seuil critique ; Gujan-Mestras s’en approche.

“La question n’est plus de savoir si ces villes vont agir, mais quand”, observe un écologiste du Bassin.

La Nouvelle-Aquitaine, terrain d’expérimentation du choc foncier

Avec Royan, Oléron et le Pays basque, la Nouvelle-Aquitaine devient le laboratoire national du logement côtier. 

D’un littoral à l’autre, la même équation : sauver les habitants permanents ou céder le territoire au tourisme spéculatif. Annecy, Saint-Malo, Bonifacio ou Chamonix s’y mettent à leur tour, chacun testant sa méthode entre quotas, surtaxes et servitudes.

À Paris, le ministère du Logement fourbit déjà son décret pour généraliser la “servitude résidence principale” à toutes les zones tendues dès 2026.

Derrière ces bras de fer locaux se joue bien plus qu’une bataille urbanistique : c’est la définition même du “vivre ici” qui vacille. 

Veut-on encore habiter là où l’on travaille — ou se contenter d’y passer ses vacances ?

🧰 Boîte à outils des maires du littoral

Comment certains territoires tentent de reprendre la main sur leur foncier

Servitude “résidence principale”

Objectif : réserver le foncier à ceux qui vivent ici à l’année.

• Pays basque (CAPB) : depuis juin 2025, cinq communes (Bayonne, Anglet, Biarritz, Bidart, Boucau) interdisent les nouvelles résidences secondaires dans leur PLUi. (Source : CAPB, délibération du 21 juin 2025)
• Royan : modification du PLU en avril 2025 pour bloquer les programmes neufs destinés au marché des résidences secondaires. (Source : Sud Ouest / Boursorama)
• Île d’Oléron : plusieurs communes (Saint-Trojan, Dolus, Le Château) ont engagé la même procédure — mais les PLU ne sont pas encore modifiés. (Source : Le Monde, août 2025)

🟢 Effet attendu : freiner la spéculation sur les terrains constructibles et protéger les logements des actifs locaux.

⚠️ Limite : report de la pression sur le parc ancien, où les prix flambent.

Quotas & compensation des meublés touristiques

Objectif : empêcher qu’un logement à l’année devienne un Airbnb de plus.

• Pays basque (24 communes) : depuis mars 2023, chaque nouveau meublé touristique doit être “compensé” par la remise sur le marché d’un logement équivalent en résidence principale. → Mesure confirmée par la Cour administrative d’appel de Bordeaux (mars 2025). (Source : CAPB / Alda / Cour d’appel)
• Saint-Malo : quotas par quartier et une autorisation maximum par personne, validés par la justice administrative. (Source : TA Rennes, oct. 2024)

🟢 Effet attendu : stabiliser le stock de logements à l’année.

⚠️ Limite : contrôle et fraude difficiles à suivre.

BRS & OFS : loger sans spéculer

Objectif : redonner accès à la propriété aux habitants. Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet de dissocier le foncier du bâti. L’acheteur devient propriétaire du logement, pas du terrain, ce qui réduit le prix de 15 à 40 %. Les Offices fonciers solidaires (OFS) se développent à La Rochelle, Bayonne ou Bordeaux. (Sources : USH / CAPB / OFS Nouvelle-Aquitaine)

🟢 Effet attendu : stabiliser les actifs locaux.

⚠️ Limite : dispositif lent à déployer et encore marginal.

Fiscalité locale : surtaxe et taxe vacance

Objectif : taxer la rente, pas l’habitat permanent.

• Les communes “tendues” peuvent désormais majorer jusqu’à +60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. (Source : Légifrance, décret 2023)
• Certaines réfléchissent à une “taxe vacance prolongée”, inspirée de Vancouver : 3 % de taxe sur les logements vides → près de la moitié remis sur le marché en un an. (Source : City of Vancouver, 2024)

🟢 Effet attendu : faire revenir les logements vacants dans le circuit.

⚠️ Limite : peu d’effet sur les prix à court terme.

📎 Sources et références

• INSEE Nouvelle-Aquitaine – Part des résidences secondaires par commune, recensement 2024 (insee.fr)
• CAPB – Délibération du 21 juin 2025 sur l’interdiction des résidences secondaires (communaute-paysbasque.fr)
• Loi Le Meur–Echaniz (novembre 2024) (legifrance.gouv.fr)
• Ville de Royan – Révision du PLU 2025 (ville-royan.fr)
• Communauté de communes de l’île d’Oléron – Prime à la location à l’année (cdc-oleron.com)
• Le Monde – Ces villes qui disent stop aux nouvelles résidences secondaires (18 août 2025)
• Sud Ouest – Royan : le PLU au secours de l’habitat à l’année (avril 2025)
• France Bleu Pays Basque – La CAPB renforce la régulation des meublés touristiques (mars 2025)
• City of Vancouver – Empty Homes Tax Report 2024
• Ajuntament de Barcelona – Extinction des licences Airbnb d’ici 2028
• Confédération suisse – Loi “Lex Weber” sur les résidences secondaires (2012)
• Welsh Government – Local tax premiums on second homes (2023)

Article enrichi par la rédaction d’AQUI.Media, à partir de données publiques, communales et statistiques vérifiées. Toute reproduction ou citation partielle est autorisée sous réserve de mention de la source.

FAQ – Résidences secondaires : ce que changent les nouvelles règles en Nouvelle-Aquitaine et ailleurs

Quelles villes de Nouvelle-Aquitaine limitent ou interdisent les résidences secondaires ?

En Nouvelle-Aquitaine, plusieurs communes ont pris des mesures radicales pour limiter les résidences secondaires et protéger l’habitat permanent :

• Royan (Charente-Maritime) : Première ville à modifier son PLU en avril 2025 pour réserver 17 hectares à l’habitat principal.
• Île d’Oléron : Les communes de Saint-Trojan-les-Bains, Dolus, Le Château-d’Oléron et Saint-Denis-d’Oléron préparent des zones réservées à l’habitat permanent.
• Pays basque : La Communauté d’agglomération Pays Basque (CAPB) interdit les résidences secondaires neuves à Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart et Boucau depuis juin 2025.
• Bassin d’Arcachon : Lège-Cap-Ferret, Arcachon, La Teste-de-Buch et Gujan-Mestras étudient des mesures similaires.

Ces territoires deviennent des laboratoires pour lutter contre la flambée des prix et la désertification hivernale.

Que prévoit la loi Le Meur–Echaniz sur les résidences secondaires ?

Adoptée en novembre 2024, la loi Le Meur–Echaniz permet aux communes en zones tendues d’instaurer une servitude de résidence principale dans leur PLU ou PLUi.

• Concrètement : Un promoteur ou un acheteur doit prouver que le logement sera occupé à l’année (et non transformé en résidence secondaire ou en location saisonnière).
• Sanctions : En cas de non-respect, le permis de construire peut être refusé ou annulé.
• Objectif : Protéger le foncier pour les habitants permanents et freiner la spéculation.

Cette loi s’inspire de dispositifs européens comme la Lex Weber en Suisse (plafond de 20 % de résidences secondaires par commune).

Ces interdictions de résidences secondaires sont-elles efficaces ?

Les premiers retours en Nouvelle-Aquitaine sont encourageants mais limités :

• À Royan : Ralentissement des achats spéculatifs et retour timide de familles à l’année.
• Au Pays basque : Baisse des demandes de permis pour des résidences secondaires dans les zones concernées.
• À l’étranger :
  • Barcelone : Après la suppression des licences Airbnb, l’offre locative a augmenté de 15 % en 2 ans.
  • Vancouver : La taxe de 3 % sur les logements vacants a permis de remettre 1 000 logements sur le marché en un an.

En France, les effets sur les loyers et la démographie devraient se voir à partir de 2026-2027.

Quels outils les maires du littoral peuvent-ils utiliser pour lutter contre la spéculation ?

Les collectivités disposent d’un arsenal juridique et fiscal :

1. Servitude “résidence principale” (loi Le Meur–Echaniz) :
   • Où ? Royan, CAPB (Pays basque), Oléron.
   • Effet : Bloque la construction de résidences secondaires neuves.
2. Quotas et compensation pour les meublés touristiques :
   • Exemple : Au Pays basque, 1 meublé touristique créé = 1 logement à l’année compensé.
   • Validé par la justice (Cour administrative d’appel de Bordeaux, mars 2025).
3. Bail Réel Solidaire (BRS) :
   • Où ? La Rochelle, Bayonne, Bordeaux.
   • Effet : Réduit le prix d’achat de 15 à 40 % en dissociant foncier et bâti.
4. Fiscalité locale :
   • Surtaxe jusqu’à +60 % sur la taxe d’habitation des résidences secondaires.
   • Taxe “vacance prolongée” (inspirée de Vancouver) : Projet en discussion dans plusieurs communes.

Quelles sont les communes les plus touchées par les résidences secondaires en France ?

D’après l’INSEE (2024), voici les zones les plus saturées :

• Nouvelle-Aquitaine :
  • Lège-Cap-Ferret (33) : 64 % de résidences secondaires.
  • Soulac-sur-Mer (33) : 56 %.
  • Saint-Denis-d’Oléron (17) : 54 %.
• Autres régions :
  • Bonifacio (Corse) : 70 %.
  • Annecy (Haute-Savoie) : 45 %.
  • Chamonix (Haute-Savoie) : 50 %.

Ces communes sont en première ligne pour tester des solutions innovantes.

Comment vérifier si ma commune applique des restrictions pour les résidences secondaires ?

Pour savoir si votre ville agit contre les résidences secondaires :

1. Consultez le PLU ou PLUi de votre commune (disponible en mairie ou sur leur site web).
2. Contactez l’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) de votre département.
3. Vérifiez les délibérations récentes du conseil municipal ou intercommunal (ex. : site de la CAPB).
4. Surveillez les annonces officielles : Les maires communiquent souvent via la presse locale (Sud Ouest, La Charente Libre).

Quelles alternatives existent pour les propriétaires de résidences secondaires ?

Si vous possédez une résidence secondaire dans une zone restreinte, voici des solutions pour éviter les sanctions et contribuer à la vie locale :

• Louez à l’année : Bénéficiez des aides locales (ex. : prime de 10 000 € sur 4 ans à Oléron).
• Transformez en logement social : Via un Bail Réel Solidaire (BRS) ou un partenariat avec un Office Foncier Solidaire (OFS).
• Vendez à une collectivité : Certaines communes rachètent des biens pour les convertir en logements permanents.

Où trouver des aides pour se loger sur le littoral si on est un actif local ?

Plusieurs dispositifs existent pour les enseignants, soignants, saisonniers :

• Prêts à taux zéro : Proposés par certaines intercommunalités (ex. : CAPB).
• Logements réservés : Via les OFS (Offices Fonciers Solidaires) ou les bailleurs sociaux.
• Aides à la mobilité : Certaines entreprises (hôtels, cliniques) proposent des logements de fonction ou des subventions loyer.

Exemple : À Bayonne, l’OFS Nouvelle-Aquitaine accompagne les actifs locaux pour accéder à la propriété via le BRS.