La Rochelle durcit les règles Airbnb et de la location saisonnière

La Rochelle, la ville aux boites à clé ! 6000 logements en location touristique pour une ville de 80000 habitants. Depuis 3 ans La Rochelle Agglomération tente de réguler. Depuis le 14 novembre, les nouvelles règles de locations saisonnières sont désormais validées.

Pourquoi La Rochelle serre à nouveau la vis sur Airbnb ?

Après trois ans de bataille judiciaire, la Communauté d’agglomération de La Rochelle (CdA) a obtenu gain de cause. Le 26 septembre, le tribunal administratif de Poitiers a validé l’essentiel de son encadrement des meublés de tourisme, qualifié de mesure d’« intérêt public majeur ». La collectivité peut désormais appliquer son nouveau règlement, publié le 14 novembre, avec l’espoir affiché de ramener jusqu’à 700 logements vers le marché locatif de longue durée.

La ville rejoint ainsi la série de territoires littoraux qui ont déjà pris des mesures fortes face au développement des locations touristiques : Arcachon et La Teste ont réduit Airbnb à 90 jours, comme AQUI.Media l’avait documenté ; Royan, Oléron et le Pays basque ont engagé des politiques offensives contre la pression des résidences secondaires. La Rochelle devient à son tour un point chaud de cette géographie de la régulation.

Une réalité chiffrée qui a pesé dans la décision judiciaire

Les juges ont été sensibles aux données présentées par la CdA. La Rochelle compte environ 52 000 logements pour 80 000 habitants, dont plus de 6 000 meublés de tourisme, soit plus de 11 % du parc total. Une proportion élevée pour une ville universitaire où l’accès au logement des étudiants et des familles est devenu un enjeu majeur.

Marie Nédellec, adjointe (PS) au maire chargée de la régulation des meublés touristiques, l’a résumé lors de la décision : « Il est difficile d’anticiper exactement l’effet, mais on peut espérer qu’environ 700 logements retourneront sur le marché locatif de longue durée. » C’est cette perspective — et la pression du marché — qui a conduit le tribunal à valider la démarche.

Quelles sont les nouvelles règles pour Airbnb et la location saisonnière ?

Le nouveau règlement n’arrive pas de nulle part. En 2023, la CdA avait déjà instauré l’autorisation de changement d’usage et les premières obligations de compensation pour les résidences secondaires transformées en locations touristiques. Certains points avaient été contestés — et partiellement annulés — mais le principe avait été reconnu.

La version 2025 consolide et renforce le dispositif, en l’ajustant juridiquement et en rendant les critères plus lisibles.

Résidence principale, location mixte, résidence secondaire : que doit faire un propriétaire ?

1. La résidence principale

La location touristique reste possible dans la limite de 120 jours par an, comme le prévoit la loi nationale. Obligation d’enregistrement et de numéro.

2. La location mixte : étudiant l’hiver, touristes l’été

Autorisation temporaire d’un an, renouvelable. Bail étudiant de 9 mois ou bail mobilité de 6 mois, puis location courte durée sur une période encadrée.

3. La résidence secondaire ou l’investissement touristique

Dans les secteurs les plus tendus (centre-ville, Gabut, Minimes), le passage en meublé touristique exige désormais une compensation de surface au moins équivalente : transformer un local n’ayant pas usage d’habitation en logement à l’année, de surface équivalente, à La Rochelle. Sans cela, pas d’autorisation permanente.

C’est le cœur du durcissement : l’activité touristique ne pourra se maintenir qu’en contribuant explicitement au logement des habitants.

Les propriétaires dénoncent une mesure “qui interdit sans le dire”

Si la collectivité met en avant la nécessité de rééquilibrer le marché, les propriétaires, eux, dénoncent un dispositif inapplicable.

Jean-Luc Racaud, président de la Chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires de La Rochelle et de l’Aunis, se montre particulièrement critique. Il déclarait à France 3 : « Ce n’est plus de la régulation, c’est une interdiction qui ne dit pas son nom. Les petits propriétaires n’auront jamais les moyens d’acheter un second bien pour compenser le premier. ».

Une inquiétude qui renvoie aux débats déjà observés sur d’autres territoires : sur le Bassin d’Arcachon comme au Pays basque, les dispositifs de limitation ont souvent été perçus comme favorisant les investisseurs les plus solides au détriment des particuliers.

La Rochelle rejoint Arcachon, Royan et le Pays basque dans la lutte contre la location touristique

En régulant plus fermement, La Rochelle rejoint une dynamique régionale qui ne cesse de s’étendre. De la Gironde au Pays basque, les collectivités tentent de freiner l’érosion du parc résidentiel, phénomène que les plateformes touristiques ont accéléré.

Reste à voir si le pari rochelais — 700 logements retrouvés, un marché moins tendu, davantage d’offres pour les étudiants et les familles — se concrétisera. Une tendance qui se confirme en Nouvelle-Aquitaine dans la régulation d'Airbnb : après les pionniers du littoral, un nouveau front vient bel et bien de s’ouvrir.